Comment investir dans l'immobilier de luxe ?

Investir dans l’immobilier de luxe diffère d’un investissement immobilier classique. Réservées aux investisseurs fortunés, ces propriétés de prestige résistent aux crises et offrent un potentiel de rentabilité élevé. Prêts bancaires, achat comptant, financement participatif, société civile immobilière… Quelle est la meilleure solution pour investir ? Explications.

Qu’est-ce que l’immobilier de luxe ?

Trois aspects caractérisent une maison ou un appartement de luxe :

1. Sa localisation,
2. Ses prestations,
3. Sa valeur.

Voici comment reconnaître ce type de biens :

Des emplacements exclusifs et prestigieux 

Contrairement à un logement classique, le bien immobilier de luxe se situe souvent dans des secteurs prisés. Autrement dit, des lieux au cadre de vie attractif qui séduisent la clientèle haut de gamme. 

Beaucoup sont notamment situés dans les quartiers résidentiels des grandes villes (Paris, Londres, New York, Los Angeles, etc.) Il s’agit de métropoles animées et bien desservies. 

Vous trouverez aussi de tels biens parmi les destinations les plus appréciées des touristes (stations de ski, bord de mer…) ou quelques régions de vignobles prestigieux (la Toscane, la Bourgogne…).

Des prestations privilégiées 

En plus d’un emplacement prestigieux, l’immobilier de luxe offre des prestations privilégiées :

• À l’extérieur : de grandes superficies et des espaces verts soignés (jardins bien entretenus, grande piscine, tennis, terrain de golf) ;
• À l’intérieur : une architecture et un design haut de gamme. On distingue des finitions de qualité, l’utilisation de matériaux nobles (marbre, granit, or…), ou encore la présence d’équipements de dernière génération (spa, salle de cinéma privative...).

Aussi, vous distinguerez ces biens par leur nature : le plus souvent, il s’agit de villas, d’hôtels particuliers, de châteaux, domaines, ou encore des lofts industriels rénovés.

Autres détails majeurs : les logements les plus prestigieux possèdent souvent des caractéristiques appréciées par les plus fortunés, comme une vue imprenable, un toit-terrasse ou encore une cave à vin. 

Enfin, ces logements sont parfois dotés de services haut de gamme tels que des conciergeries, un personnel domestique ou des systèmes de sécurité renforcés. 

Une fourchette de prix plus élevée 

Un bien immobilier de luxe se distingue des autres par son niveau de prix élevé.

Cette valorisation supérieure à la moyenne du secteur s’explique à 2 niveaux : 

1. Le coût de la construction et des équipements ;
2. La rareté des emplacements qui favorise une demande supérieure à l’offre. 

Selon le rapport EtudeLux de juillet 2019, la valeur moyenne d’une maison ou d’un appartement de haut standing en France s’élève à 1,67 million d’euros, pour un prix au mètre carré d’environ 7 760 € (tous biens et toutes régions confondus, sachant qu’il existe de fortes disparités).

Pourquoi investir dans l’immobilier de luxe ?

Bien souvent, les biens immobiliers de luxe suivent une tendance différente du marché immobilier traditionnel. Voici les raisons pour lesquelles l’immobilier de prestige est un marché porteur qui attire de nombreux investisseurs.

Un secteur plus solide face à la crise 

Sur les marchés financiers, le secteur du luxe est un des plus performants. Par exemple, les résultats des grosses entreprises de la filière (Kering, Hermès, L’Oréal et LVMH) boostent sans cesse le CAC 40. 

De manière générale, le luxe est moins sensible aux fluctuations des marchés. Ce qui génère moins de pertes financières, et plus de profits.

Malgré les difficultés économiques, les prix dans l'ultra luxe ont progressé de 40 % ces 2 dernières années. Une tendance bien visible à Paris. Bien que le marché français traditionnel ait exprimé une baisse globale en 2022, investir dans un logement de prestige reste un secteur porteur. En cause, l'attrait des acquéreurs haut de gamme internationaux. 

Un potentiel de rentabilité fort 

Comme nous venons de l’expliquer, le secteur du luxe a tendance à surperformer. Côté immobilier, c’est une très bonne source de rentabilité pour vos placements.

La preuve en est : la location saisonnière d’un bien de luxe implique souvent des tarifs plus élevés que la moyenne. Étant donné la taille des logements, les groupes de vacanciers se partagent les frais des grandes villas sans difficulté.

Et les locations de longue durée offrent tout autant d’avantages : les impayés, les vacances locatives et les dégradations sont rares. Un atout considérable pour les propriétaires qui louent leurs logements ! 

Investir et se faire plaisir 

Investir dans l’immobilier de luxe, c’est aussi se permettre de combiner plaisir et rentabilité. 

En ce sens, l’investissement locatif dans un bien de prestige vous offre un double avantage :  

• Profiter d’un secteur porteur à fort potentiel de rentabilité ;
• Jouir de la résidence pour votre usage personnel dans les périodes moins touristiques. 

Immobilier de luxe : les différentes formes d’investissement 

Vous pouvez investir dans un bien immobilier de luxe en direct. A noter qu’il n’existe pas de SCPI dédiées à l’immobilier de luxe.

Investir dans l’immobilier de luxe via une SCI : une bonne idée ? 

Détenir un bien immobilier de luxe assure aussi une sécurité à vos héritiers. En cas de succession, vous leur transmettez un patrimoine solide, dans un secteur porteur. 

Dans ce contexte, investir en SCI (Société Civile Immobilière) permet d’optimiser la transmission. En achetant un bien en société, vous pourrez transmettre à vos enfants une partie de la propriété sans fiscalité (100 000 € tous les 15 ans). De même, en cas de décès, vos héritiers régleront des droits de succession moins élevés et profiteront de la valeur du patrimoine transmis.

Investir dans l’immobilier de luxe en indivision 

Pour investir à plusieurs, vous pouvez aussi opter pour l’indivision (chaque acheteur devient propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière dans le projet). Plus simple à gérer, et plus rapide à constituer qu’une SCI, l’indivision vous ouvre accès à des biens de haut standing que vous n’auriez peut-être pas pu acheter seul. 

Dans l’immobilier de luxe, l’achat en indivision est apprécié par les investisseurs car il leur permet de mutualiser le capital et les capacités d’emprunt. Toutefois, n’oubliez pas de mettre en place une convention d’indivision pour bien organiser la gestion collective du bien !

Comment s’y prendre pour investir dans l’immobilier de luxe ? 

Établissez votre plan d’investissement 

Lorsque vous avez choisi la forme qui vous convient, il est temps d’établir votre plan de financement. 

Pour ce faire, déterminez vos objectifs d’investissement à moyen et long terme :

• Projetez-vous de réhabiliter le bien pour le revendre avec une plus-value ?
• Souhaitez-vous y vivre ou le louer ?
• Visez-vous la location saisonnière ou de longue durée ?
• Allez-vous louer votre bien meublé ou vide ?
• Souhaitez-vous prendre en charge vous-même ou déléguer la gestion locative de votre bien ?

Étudiez les tendances du marché : où investir ? 

Lorsque vous savez où et dans quoi investir, il est temps d’étudier les tendances de prix sur le marché. 

Les zones traditionnelles*

Le marché traditionnel de l’immobilier de luxe regroupe la ville de Paris et quelques communes françaises anciennement réputées pour leurs biens de prestige. Dans la capitale, le 8e, le 7e, le 16e et le 6e arrondissement restent les plus cotés. Dans le 8e arrondissement par exemple, la moitié des biens mis en vente sont des logements de prestige.

En 2021 et hors Paris, les villes françaises qui rassemblent les propriétés les plus chères du territoire sont les suivantes :

• Cannes (16 461 € au mètre carré) ;
• Neuilly-Sur-Seine (17 368 € au mètre carré) ;
• Lège-Cap-Ferret (17 997 € au mètre carré).

Le dynamisme constant de ces zones en fait des cibles de choix pour investir dans l’immobilier de prestige. Autrement dit, ces territoires restent une bonne option si vous hésitez sur la ville où vous allez acheter votre maison ou appartement.

_{*Etude « Le marché de l’immobilier en France »}

Les villes émergentes 

Plus récemment, quelques communes françaises font une apparition remarquée sur le marché de l’immobilier de luxe. 

Proche des côtes : Saintes, Canet-en-Roussillon ou encore La Rochelle proposent toujours plus de logements dont la valeur dépasse le million d’euros. 

Dans les terres, les investisseurs apprécient le calme lié à un réseau de transport développé. Par exemple, Saint-Germain-en-Laye en région parisienne, Le Mans, ou encore Orléans en font partie. 

L’immobilier de montagne 

Sur le marché du luxe, l’immobilier de montagne attire acheteurs et touristes fortunés. Ces logements loués à proximité des pistes de ski restent appréciés par une clientèle premium internationale : il s’agit donc d’un investissement au potentiel de rentabilité fort. Et pour cause, les prix à l’achat et à la location ne cessent de croître. Par exemple, le prix d’une maison ou d’un chalet à Courchevel de 300 mètres carrés peut dépasser 4 millions d’euros. La rentabilité locative associée à ce type de bien est très attrayante : plus de 1500 € la semaine pour un chalet de 2 pièces dans le secteur.

Si certains investissements en montagne ont tendance à sur-performer, vous devez rester attentifs au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). La future législation risque de pénaliser la mise en location de ces logements énergivores. Pour plus de sécurité, préférez acquérir des programmes neufs.

Déterminez les conditions de financement 

Après avoir fixé votre enveloppe budgétaire, vous devrez choisir un mode de financement : emprunt ? Achat comptant ? Montant de l’apport personnel ?

En cas de prêt immobilier, pensez à la durée de l’emprunt. Bien qu’un prêt sur 20 ans vous coûte plus cher à long terme que sur 15 ans, réduire la durée n’est pas toujours utile. Et pour cause, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt de vos impôts (à condition de louer le bien, et d’opter pour les frais réels). 

Enfin, vous devrez choisir entre prêt amortissable ou in fine (le capital se rembourse en une fois, à la fin du prêt). Notez que si vous pouvez y prétendre, un prêt in fine allège votre budget mensuel (car vous ne payez que les intérêts). Ainsi, en libérant votre capacité d’emprunt, vous pouvez emprunter plus. Et vous favorisez le développement de votre capital immobilier.

L’immobilier de luxe via un financement participatif 

Outre l’emprunt bancaire, le financement participatif (appelé aussi crowdfunding immobilier) est une solution alternative pour acquérir un bien immobilier de luxe. 

Le principe ? À travers une plateforme en ligne, vous entrez en relation avec des investisseurs particuliers qui réunissent des fonds pour financer votre projet. Il s’agit d’un système de financement avantageux qui permet de contourner les contraintes d’un financement bancaire traditionnel. Grâce au crowdfunding, vous pouvez souvent emprunter au-delà de votre capacité d’endettement (35 %). 

Toutefois, la solution n’offre pas que des avantages : les durées de remboursement sont souvent courtes (24 mois environ) et les taux d’intérêt très élevés. Aussi, vous devrez présenter un projet crédible et bien pensé, afin de séduire les investisseurs et les plateformes. 

L’essentiel pour investir dans l’immobilier de luxe 

Un bien immobilier de luxe est une propriété prisée par la clientèle haut de gamme (par son secteur, sa localisation, et sa valeur) ;

• Le secteur du luxe est un marché porteur qui résiste à la crise ;
• L’immobilier de prestige offre un potentiel de rentabilité fort (en location saisonnière et longue durée) ;
• En cas d’emprunt vous pouvez déduire les intérêts de vos impôts ;
• Investir dans un bien immobilier de luxe en SCI optimise la transmission de votre patrimoine ;
• Si vous souhaitez investir dans l’immobilier de luxe, vous pouvez vous tourner vers des agences immobilières spécialisées dans le secteur du luxe.